禅西两盘试探2万+！地铁沿线+江景，买得过吗？

大家好，我是功夫萨，好久没出来踩盘了。

最近，禅西有两个新盘吹风2万+，其中一个还是毛坯，快和城北平起平坐了，勾起了我强烈的兴趣。

01

碧桂园新货上线，开放首日认筹50余个

蛰伏多时，位于智慧新城旁的碧桂园世纪滨江终于推出住宅新货——学府江湾，只有3栋楼，共304套房，年底交楼。

该盘位于潭州水道北岸，东邻智慧公园、佛山四中附属学校（在建），距离佛山2号线莲塘站约950米。

3月22日，项目开放样板房，吸引了一些周边村民、公寓老业主到场。“货量太少，基本没有对外宣传，今天已经认筹了50多个。”销售摆出一副不愁卖的姿态。

| 碧桂园世纪滨江·学府江湾项目人气

先来看看产品。

3栋住宅呈东南朝向，风车型设计，每一户都能望江，楼下公共绿化面积较少。

户型方面，有98㎡三房、126、138、155㎡四房，毛坯发售，实用率约83%。

| 项目规划图

| 项目园林

98㎡为市面上常见的竖厅三房，客厅开间约3.8米，U型厨房带生活阳台，此处不做过多点评。

开发商断定刚需户型好卖，因此只做了清水板房，实地看空间充裕，客厅、主卧、次卧都可以望江（向右滑动查看板房图片）。

98㎡户型图（向右滑动查看清水板房）

126㎡户型布局方正，带南北双阳台，客厅开间4.2米，四个房间都挺大，主卧带洗手间和衣帽间。美中不足是西南向望江，存在西晒的可能。

| 126㎡户型图

126㎡板房（左右滑动查看更多）

138、155㎡空间更充足，带双主套，详细可见下面户型图。

138㎡户型图 / 155㎡户型图（向右滑动查看）

从楼栋价值来看，1、2座比3座更靠江边，2座比1座更靠沈海高速，因此预测售价1座＞2座＞3座。

| 98㎡板房阳台景观，望潭州水道

| 智慧公园正在改造，佛山四中附属学校建设中

据销售人员说，项目预计5月开盘，具体时间未定，冻结2万可获98折优惠，按认筹顺序选房。

“你预至少2万/㎡吧，很多集团员工都想买，”销售透露。当有客户再三询问价格，销售又松口，称不排除个别低楼层有1.8万/㎡的。

不过，这批房源属于企业福利房，如果想买，需要多交2000元手续费。功夫君看房过程中，也有两组客户认筹。

02

海伦堡板房下月开放，吹风口径上调2千/㎡

世纪滨江约1.8公里外，另一个新盘——海伦堡弘阳·悦江一號似乎有着默契，吹风试探2万/㎡。

该盘自元旦开放销售中心，由于工程进度，至今只开放了别墅和120㎡复式板房（异地），预计下月开放94/110㎡平层板房（实景），最快4月开盘。

| 海伦堡弘阳·悦江一號项目实景图

平层户型颇有亮点，94㎡做三房，110㎡做四房，带装修，此前功夫君已做过点评【戳这里看】。

但是，相对于世纪滨江东南向望江，悦江一號是西南向望江，110㎡视野明显优于94㎡。

很多客户到访后发现，没有平层板房看，略感失望。销售人员相对佛系，表示暂时未启动收筹。

| 海伦堡弘阳·悦江一號项目沙盘

不过，项目吹风2万/㎡起，对比年前吹风1.8万/㎡起，口径已上调2000元/㎡。每位客户看板房前，需填写调查问卷，表明心理价位。

03

板块冷热不均，四盘PK选哪个？

其实，上述两盘并非首个试探2万+，早在楼市大火的2018年，中海凤凰熙岸尾货就卖出1.7-2.1万/㎡，但时移世易，早已是不同光景。

先来看看周边四大在售一手项目。

板块内的童梦天下二期，去年初时住宅也卖过1.9-2.1万/㎡，但去化速度较慢，三栋住宅还有一栋未售，目前价格调整为1.85-1.9万/㎡。

值得注意的是，这是一个地铁上盖盘，自带购物中心，预计2022年2月开业。

与此同时，恒大滨江华府整体均价约1.7-1.8万/㎡，近期推出10套特价房，低至1.51万/㎡，仅限天地层，低价吸客姿态明显。

同一板块内，为什么有盘文火慢炖，有盘走为上计？其实，这跟各盘定位、所处地段、配套有密切关系。

从百度热力图看，白天时段智慧新城人口密度明显高于季华二路以北。

从城市界面、配套成熟度看，世纪滨江＞童梦天下＞悦江一號＞滨江华府。

四个盘各自有优缺点，请大家辩证看待：

项目名称	优点	不足
碧桂园世纪滨江·学府江湾	南向望江，智慧新城商业配套，楼下有银行、KFC、超市，旁边有智慧公园、佛山四中附属学校。	园林绿化少，望邻居阳台，近高速可能有噪音。
东基·童梦天下	地铁上盖，自带购物中心，户型较为实用。	近高速、工业区，有噪音影响，旁边烂尾楼翡翠湾，城市界面一般。
海伦堡弘阳·悦江一號	环境优美，近江边和公园，社区内部绿化较好，户型有亮点。	周边配套一般，离地铁站较远，近同济路西延线，路况复杂。
恒大滨江华府	近佛山四中和公园，大社区，自带幼儿园，三房起步87㎡，上车门槛较低。	周边商业配套少，离地铁站较远，路段为禅城科目三考场，路况复杂。

| 海伦堡弘阳·悦江一號周边环境

再来看看周边二手，主要楼盘有中海凤凰熙岸、海湾城、融创望江府、龙光玖龙湾等，二手成交价约1.4-1.9万/㎡。

04

禅西冲上2万，可能性大吗？

大家知道，今年禅城中心区多个高价盘将入市，佛山2号线有望年底试运行，禅西有可能冲上2万+吗？

一位熟悉该板块的经纪人指出，“优质地段，优质房源，例如可以望江，环境更好的，卖2万/㎡不成问题，碧桂园的操盘能力过人，有望带动片区热度。”

他同时认为，不排除个别盘仍低价走量，因为刚需对价格敏感，错位竞争更有利于客户分流，从这一点看，全线上2万有难度，后期要看市场博弈。

其实，这个板块劲敌不少，沿着2号线搜索，前有石湾盘佳兆业悦峰截客，后有绿岛湖众盘低价抢客。

| 在建的同济路西延线，连接绿岛湖和张槎

若把视野放大一点，同一价位，可以选择张槎靠近祖庙的盘，城北和城南也有一些盘可选，均价都在2万/㎡左右。

板块	项目名称	户型面积	在售均价 （元/平）
石湾	佳兆业悦峰	95-123㎡，毛坯	1.7-1.8万
星禅·宝丰府	73-101㎡，带装修	待定
张槎	东建世纪锦园	94-125㎡，带装修	2.2-2.3万
花曼沁园	91-119㎡，毛坯	1.6-1.9万
城南	合景新鸿基·泷景	81-128㎡，带装修	2-2.2万
城北	中交白兰春晓	85-120㎡，带装修	1.9-2.2万

如果是你，会怎么选择呢？欢迎在评论区留言。

——END——

PS.功夫君已开通禅西新城、绿岛湖交流群，如果你有意向置业禅西板块，欢迎扫码进群。

注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。

入群方式：扫描下方二维码。

【规划】桂城北约改造概念规划全曝光

【地铁】四号线站点+出入口选址曝光

【旧改】张槎古灶村连夜开拆迁宣讲会

【禅城】九小优质学区房只有三个小区